朝倉令子税理士事務所
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税金コラム
知って得する税金コラム

【平成17年3月4日「 土地を買うとき、家を建てるときにかかる税金 」】

 3月のテーマは、「マイホームと税金」です。
夢のマイホームを建てる、一生のうちでもそう何度もあることではありません。そのマイホームにかかわる税金には、どんなものがあるのでしょうか。

■土地を買うとき、家を建てるときにかかる税金

 土地や建物を取得すると、いろいろな税金がかかってきます。登記に必要な登録免許税や印紙税、建物にかかる消費税、買ってからしばらくすると納税通知書が送られてくる不動産取得税などです。

@登録免許税

  マイホームを取得する際には、必ず、登記が必要になります。登記簿謄本を前の所有者から自分の名義に変えるわけです。新築の建物の場合には、保存登記になります。登記というのは、第三者に対抗するための要件です。つまり、広く一般の人に、ここは、私が所有する土地、建物です、と主張できるのが、登記なのです。ですから、昔から土地を持っている人が、自分の土地に建物を建てて、そのまま登記(保存登記)をしないでいるケースや、相続した土地や建物の名義を、そのまま変えずに、亡くなった親の名義にしたままになっているケースもたくさんあります。

  この、登記をすると、登録免許税がかかります。登録免許税は、
  固定資産税評価額×税率

で、計算されます。この場合の、固定資産税評価額は、市町村の固定資産課税台帳に登録された金額で、建物を新築すると、市役所の人が建物を見にきて、評価額が決められます。だいたい、時価の50%から60%くらいです。3年ごとに見直されます。次は平成18年が評価替えの年になります。
  この登録免許税には、住宅専用の場合には、一定の要件を満たせば税率が引き下げられる特例があります。その要件というのは、次の3つです。

  • 住宅の取得後1年以内に登記すること。
  • 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であること。
  • 市区町村長の発行する専用住宅証明書を提出すること。

中古住宅の場合は新築住宅の条件のほか、築20年以内(耐火・簡易耐火住宅の場合には25年以内)に購入した住宅であること、という条件が加わります。
この要件を満たしていると、次の表のような税率に軽減されます。

 
税 率
軽減税率
保存登記
0.4%
0.15%
移転登記
2.0%
0.3%
抵当権設定登記
0.4%
0.1%

ただし、この軽減税率の特例は、登記をした後では受けられません。必ず登記の申請をするときに受けるようにしましょう。

A不動産取得税
 
土地を購入したり、家屋を新築したり増改築した場合には、不動産取得税がかかります。
  固定資産税評価額× 3%
 
で計算した金額ですが、一定の条件を満たした住宅については、特例があります。
家屋は、固定資産税評価額から控除額を引いた金額の3%が税額になります。

 
新築住宅
中古住宅
条件
床面積が50u〜240u
1)
床面積が50u〜240u
2) 建築年数が鉄骨鉄筋コンクリート造など、堅固な場合は25年以内、その他の場合は20年以内
控除額
1,200万円
建築した時期により
230万円〜1200万円

 一方、住宅の敷地にかかる不動産取得税は、
固定資産税評価額(平成15年〜17年中に取得した土地は2分の1に減額)×3%−控除額
で計算されます。控除額は税額の4分の1です。さらに、一定の要件を満たした住宅の敷地については、
1u当たりの評価額×床面積の2倍(200uが限度)×3%(45,000円以下のときは45,000円)を控除します。
 この特例は、家屋については申告しなくても、控除額が控除された納税通知書が送られてきますが、住宅の敷地については申告しないと特例の適用が受けられないので、「減額適用申請書」を必ず提出しましょう。

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