朝倉令子税理士事務所
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税金コラム
知って得する税金コラム

【平成17年3月25日「 マイホームを売ったときにかかる税金 」】

■譲渡所得にかかる税金
 マイホームを売却したときにかかる税金は、所得税と住民税です。この譲渡所得は、給与所得や事業所得といったほかの所得とは別に、分離して税金を計算します。
  (譲渡代金−必要経費)×税率で計算するのですが、では、必要経費に含まれるものにはどんなものがあるのでしょうか。

取得費 ・・・

 マイホームの購入代金、仲介手数料、取得後に要した改良費、登記費用、不動産取得税、契約書に貼った印紙税などの合計額です。建物の購入代金は、そのまま取得費として譲渡代金から差し引くことはできません。時の経過による価値の減少分を差し引いて計算した金額を譲渡代金から差し引きます。昔に買ったマイホームで、購入代金がわからない場合には、売却代金の5%を取得費とします。
  ここで、気をつけなくてはいけないのは、購入したときにかかった費用(仲介手数料や登記費用、不動産取得税、印紙税)が取得費として譲渡代金から差し引けることです。マイホームを購入したら、将来売却することも考えて、これらの書類はきっちり保存しておきましょう。

譲渡費用・・・ マイホームを売却したときの費用です。たとえば、仲介手数料、測量費、土地を譲渡するための建物の取壊し費用などが、譲渡費用にあたります。
 
  では、売却益からこれらの費用を差し引いた売却益に対する税率は、どうなっているのでしょうか。
  譲渡所得には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つがあります。譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を越える場合が長期、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。長期譲渡所得の税率は、普通は、譲渡益の20%(このうち住民税が5%)です。これに対して、短期譲渡所得の税率は、譲渡益の39%(このうち9%が住民税)になります。

■マイホームを売却したときの特典
 マイホームを売却したときには、いろいろな優遇措置がもうけられています。
  その中でも、一番ポピュラーなものは、なんと言っても3,000万円の特別控除でしょう。住んでいたマイホームを売却した場合、売却益から3,000万円が控除されます。ですから、売却益が3,000万円以下の場合には、税金がかかりません。たとえ単身赴任で自分が住んでいなくても、家族が住んでいればOKです。また、住まなくなった日から3年後の年末までに売却すれば控除が受けられます。確定申告が要件ですから、税金がかからなくても、必ず、翌年の3月15日までに申告しましょう。ただし、売却した相手が親子間などの直系血族や配偶者、同族会社の場合は、適用がありません。過去2年間にこの特例や他の一定の特例の適用を受けている場合も、ダメです。
  マイホームを売却したときの特典としては、もうひとつ、所有期間が10年を超えていれば、
  譲渡による所得金額が6,000万円以下の部分・・・所得税10%、住民税4%
  譲渡による所得金額が6,000万円を超える部分・・所得税15%、住民税5%
に税率が軽減されます。ですから、売却益が3,000万円を超えても、その超えた部分に対しては、6,000万円までなら14%の税金がかかるだけで済みます。 

■夫婦共有名義の場合の特別控除
 
夫婦で共有名義のマイホームは、はたして夫と妻の両方で3,000万円の特別控除が受けられるのでしょうか。もし、2人で3,000万円ずつの控除が受けられれば、合計で6,000万円まで控除が受けられます。売却益が3,000万円を超える場合には、2人で受けられるのかどうかが大きな問題となります。
  そもそも、居住用財産の3,000万円の特別控除は、「住んでいた家を売った場合」の特別控除なのです。土地に関しては、住んでいた家といっしょに土地を売った場合についても、認めましょう、こういった趣旨なのです。ですから、夫婦共有名義のマイホームが、建物は夫一人の名義で、土地が妻との共有名義であった場合には、2人で合計3,000万円の控除しか受けられません。でも、建物も、土地も、夫婦共有名義の場合には、それぞれが3,000万円の特別控除が受けられます。
  マイホームを購入する際には、どういう登記をするかも重要ですね。  

■居住用財産を譲渡して譲渡損失が発生した場合
  居住用財産を譲渡して利益がでる場合ばかりではありません。バブル時に購入したマイホームを売却して損失がでた場合などには、一定の要件を満たせば、他の所得と通算できます。通算してもなお損失が残った場合には、3年間その損失が繰り越せます。やはり、適用要件がたくさんありますので、専門家に相談してください。  

 

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